区别：
1、土地使用年限不同：商业住宅土地使用年限为40至50年；商品住宅土地使用年限为70年；
2、使用性质不同，商住可以申请营业执照办公，住宅就不行；
3、产权年限不同：商住产权是50年，住宅是70年。
《民法典》 第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。