1.首先，我们必须要去确认房屋的抵押情况。
这是非常关键的一步，如果抵押尚未解除，通常情况下是不能够办理过户手续的。
因为抵押就像是给房屋加上了一道限制，只有当这道限制解除之后，房屋才能够自由地进行过户等相关操作。
2.倘若卖方承诺在特定的期限内解除抵押，那么此时就可以与卖方签订买卖合同。
在合同中，一定要明确地约定解除抵押的具体时间，以及如果卖方未能按时解除抵押所应承担的违约责任。
这样可以在很大程度上保障买方的权益，避免因卖方的违约行为而导致交易的延误或失败。
3.卖方有责任及时去办理抵押注销手续，只有当抵押注销完毕，卖方取得了房屋的完整产权之后，才能够正式办理过户。
这一步骤是整个交易过程中的重要环节，需要卖方积极配合，确保手续的顺利办理。
4.在交易的过程当中，买方可以要求卖方提供抵押合同、抵押权人同意出售的证明等相关文件。
这些文件能够有效地证明房屋的抵押情况以及卖方有权出售房屋，从而保障买方的自身权益，让买方在交易中更加放心。
5.如果卖方未能按照约定的时间解除抵押，或者出现了其他违约情况，买方有权依据合同的约定要求卖方承担违约责任。
违约责任的形式可以是支付违约金，也可以是赔偿买方因卖方违约而遭受的损失。
买方应及时采取措施，维护自己的合法权益。
6.交易完成之后，买方应当及时办理房屋产权变更登记手续。
这一步骤是确保房屋所有权真正归自己所有的关键，只有通过产权变更登记，买方才能够合法地拥有房屋的产权，避免后续可能出现的产权纠纷。

案情回顾:

小朱欲购买小李的房屋。小李的房屋处于抵押状态。小李承诺会在一个月内解除抵押，小朱与小李签订买卖合同，合同约定了解除抵押的时间及违约责任。然而，到了约定时间，小李未解除抵押。小朱要求小李提供抵押合同、抵押权人同意出售证明，小李也未能提供。

案情分析:

1、小李未按合同约定时间解除抵押，构成违约，应承担违约责任，如支付违约金或赔偿小朱损失。
2、小李未能提供相关证明文件，小朱有权怀疑小李是否有权出售房屋，小朱可依据合同维护自身权益。