集体产权的房子，其私下签合同的行为通常是无效的。
集体产权房屋的转让存在诸多限制条件。
一方面，仅通过私下签订合同这种方式，并不能改变其产权的性质以及转让所受到的限制。
从法律层面来讲，集体土地上的房产，明确规定只能在本集体成员内部进行流转，并且还必须符合相关的规定以及程序。
倘若非本集体成员购买这类房屋，这就明显违反了法律法规的强制性规定。
基于此，此类私下签订的合同因违反法律的强制性规定，而不具备法律效力，是无效的。
倘若在后续出现了纠纷情况，购买方往往无法真正获得房屋的产权，其自身的合法权益也难以得到有效的保障。
因此，对于集体产权的房子，我们千万不建议大家私下签订合同来进行交易。
我们应当始终遵循法律法规的要求，以及集体组织所制定的相关规定，只有这样，才能有效避免不必要的法律风险，确保自身的合法权益不受侵害。

案情回顾:

小朱有一套集体产权的房子，非本集体成员小李想购买。小朱与小李私下签订了购房合同，小李付了款后准备入住时，小朱所在集体组织提出异议，称小李非本集体成员不能购买。小李认为合同已签应有效，双方产生争议。

案情分析:

1、集体产权房转让有限制，只能本集体成员内部流转且要符合规定程序，小李非本集体成员，违反规定。
2、这种私下签订的购房合同因违反法律强制性规定，所以不具备法律效力，小李无法取得房屋产权，权益难以保障。