商品房订购协议其实就是双方心意相通后形成的书面约定。
当出卖方没有签字时，通常来讲，这个协议是还没成立并生效的。
这是因为，一般合同的成立得有双方当事人签字或者盖章这类特定的形式。
不过，如果双方虽然没签字，却实实在在地履行了协议里的主要义务，就像买方已经付了一部分钱，而且对方也接受了，那这种情况很可能就会被认定为合同已经实际成立并且生效。
但这里面可是存在一定的法律风险和不确定性的。
到底会怎样，得根据实际的证据以及相关的法律规定来仔细判断。
总而言之，要是仅仅只有出卖方没签字，那这个协议的效力就会让人产生疑问。
所以，在签订之前，一定要确保合同是完整的、合法的，这样才能更好地保障双方的权益。