私下签订的房屋买卖协议，其有效性是有一定条件的。
首先，双方当事人必须具备相应的民事行为能力，这就像是成年人能够独立地做出决策一样，只有这样他们才能对买卖行为负责。
同时，意思表示要真实，不能存在欺诈、胁迫等情况，也就是说双方都是出于自己的真实意愿来签订协议的。
而且，协议内容不能违反法律、行政法规的强制性规定，不能违背公序良俗，比如不能将违法的东西进行买卖，也不能违背社会的公共道德。
如果满足了这些条件，协议通常是有效的。
但如果未办理产权变更登记手续，房屋所有权就不会发生转移，尽管协议本身是有效的，但房屋的实际归属并没有改变。
另外，要是该房屋属于限制转让的房产，像被司法查封了之类的情况，即便签订了协议，也可能因为违反了法律规定而无效。
所以，判断私下签订的房屋买卖协议是否有效，需要综合考虑多方面的因素，不能仅仅看协议本身，还要看产权登记、房屋性质等情况，只有各方面都符合规定，协议才是真正有效的。