实物作为出资方式的具体操作步骤包括了以下几个方面：
首先是双方须就实物出资事宜达成共识并签署相关协议，明确实物的种类、数量以及出资的具体方式等关键要素；接下来，需要对作为出资的实物进行合理且公正的定价和估值；在完成上述两个步骤之后，便可以着手办理实物的所有权及使用权移交手续。
根据我国相关法律规定，实物作为出资形式的前提条件是，其定价不能被高估或低估。假如在法律或者行政法规中已经为评估与作价环节做出了明确约束，那么，我们应该遵循这一规定进行操作。

《中华人民共和国公司法》第二十七条
股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。