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一、已领取产权证的房地产抵押估价应注意的问题
1、出让土地使用权的房地产。此类房地产抵押估价一般不会出现过多问题，但须注意核对产权证记载的真实性、抵押估价的房地产是否进行非法改扩建或翻建；
2、划拨土地使用权的房地产。此类房地产抵押估价较为复杂，应注意区分权属人是个人还是单位，产权来源属于房改房、经济适用房、拆迁安置房、自建房等哪种类型；
3、集体建设用地上的房地产。此类房地产抵押应征得村委会同意，其抵押估价的价值主要为地上建筑物价值。
二、房地产抵押评估值与实际成交价差异的原因
抵押估价非常注重“谨慎原则”，因为抵押贷款期限较长，必须要考虑诸如未来市场风险、估价对象的建筑物折旧、周边环境变化、变现能力等方面因素对估价对象所产生的不利影响。因此抵押估价所求取的市场价值一般要低于其刚刚交易的成交价。一宗房地产委托房产中介出售时，面对的是众多的客户，一般情况下是卖给众多客户中出价最高的某一客户，因此从某个角度讲，它是最高成交价；而房地产抵押估价一般情况下是评估剔除装修后的市场平均价(有可能略低于市场平均价)。
三、关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知
建设部
中国人民银行
中国银行业监督管理委员会
关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知
建住房[2006]8号
各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：
为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：
一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。
房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。
二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。
房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。
房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。
三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。
四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。
五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。
六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。
七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。
八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。
处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。
九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。
十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。
十一、违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。
附：《房地产抵押估价指导意见》
中华人民共和国建设部
中国人民银行
中国银行业监督管理委员会
二○○六年一月十三日
四、关于推荐使用房地产抵押估价报告示范文本的通知
各中外资银行在京营业机构、北京市住房公积金管理中心、各区县建委、房管局、市房屋登记中心、开发区国土房管局、各房地产估价机构：
为了充分发挥房地产估价在防范金融风险中的作用，规范房地产估价机构的房地产估价行为，提高商业银行使用房地产估价报告的效率，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局共同制定了房地产抵押估价报告示范文本和房屋抵押（最高额抵押）贷款合同示范文本。在广泛征求各商业银行、估价机构等行业意见的基础上对示范文本进行了修订调整。现将推广使用有关问题通知如下：
一、房地产抵押估价报告示范文本包括报告格式、参数指标两部分。本次发布的是房地产抵押估价报告示范文本（成套住宅）和房地产抵押估价报告示范文本（居住类在建工程）（见附件1）。其他房地产类型的示范文本将会陆续推出。相关示范文本可从北京市房地产交易管理网（www.bjfdc.gov.cn）、北京市银行业协会（www.bbanet.org）、北京房地产估价师和土地估价师协会(www.bjgj.org.cn)网站下载。
二、为在日常工作中根据实际情况对估价报告格式和参数指标进行完善和优化，提高估价报告质量，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局委托北京房地产估价师和土地估价师协会成立房地产抵押估价专家委员会，负责房地产抵押估价报告示范文本格式的完善和参数指标的调整，负责对示范文本的推广使用进行专业指导，对估价报告质量进行年度抽查和评定。专家委员会由房地产估价行业主管部门、金融监管部门、司法机关、科研院校和估价行业的专家学者组成。
三、各有关单位应收集房地产抵押估价报告示范文本使用中的有关问题，及时向北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局和北京房地产估价师和土地估价师协会（邮箱：bjgjxh@163.com电话：64409670）反馈。
四、为简化抵押登记程序，减轻抵押当事人负担，提高房屋抵押登记工作效率，北京市建设委员会下发了《关于金融机构办理房屋抵押登记有关问题的通知》（京建权〔2009〕177号）（见附件2），请各有关单位遵照执行。
五、示范文本自2009年7月1日正式推行使用。
附件：1、房地产抵押估价报告（成套住宅）、房地产抵押估价报告（居住类在建工程）
2、《关于金融机构办理房屋抵押登记有关问题的通知》（京建权〔2009〕177号）
北京市住房和城乡建设委员会
中国人民银行营业管理部
中国银行业监督管理委员会北京监管局
二〇〇九年五月四日
附件下载：
房地产抵押估价报告
北京市建设委员会关于金融机构办理房屋抵押登记有关问题的通知（京建权[2009]177号）
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