一、城镇房屋租赁合同的特征

随着城镇化的进一步发展，城镇房屋租赁越来越普遍，因为房屋租赁而产生的的纠纷也越来越多，房屋租赁合同的应用也非常普遍。房屋租赁合同和其他的合同相比而言，有很强的专业性，特点也很突出：

1．房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。这一点将其与买卖合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房屋不得列人破产财产，出租人有取回权。

2．房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。

3．房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。因此，《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

二、房屋租赁合同的必备条款

1.房屋的位置、面积、房屋内部的陈设以及厨房和卫生间的装修情况；其次要写明房屋的配备设施和设备、住房的产权及产权人。

2.租金及租赁期限

在房屋租赁合同中明确写清楚房屋的租金数额、缴纳时间、缴纳方式等。由于房屋的承租人都追求安稳的居住环境，所以双方应该对租住期限有明确的约定。

3.违约事宜

如果出租人违反约定，其提供的房屋不符合同约定的质量或者提前收回房屋，则承租人有权要求出租人承担责任。如果承租人对房屋做了超出合同约定的装修改造等，承租人也应该赔偿。

三、城镇房屋租赁合同的界定

司法解释称，城镇房屋，是指按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属于城市规划区、镇规划区范围内的房屋。也就是说，当事人约定出租人将城镇房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，就是城镇房屋租赁合同。

租赁物为城和镇的规划区的房屋，是成立城镇房屋租赁合同的条件。限制性条件是承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济实用房因租赁产生的纠纷案件，司法解释，即这些房屋的租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理。此外，限价房也应当在限制之列，因为限价房比经济实用房的条件稍微再高一点，但政策是一样的，都是政府给城镇住房极端困难户的优惠，因此价格很低，原因是这些房屋土地使用权是划拨的，而不是有偿出让。公有住房、廉租住房和经济实用房以及限价房出租的情况比较普遍，引起社会强烈反映，政府部门也在干预。在目前的情况下，可以按照城镇房屋租赁合同来看待。

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