随着经济水平的提高带来了大城市房价的不断飙升，也使得部分人的消费观念发生改变，越来越多的人选择租赁房屋作为自己生活或经营的场所。民法意义上，出租房一般为临时、短期居住或进行经营活动，承租人在租赁期内仅对房屋享有使用权，房屋的所有权和处分权均属于出租人（一般是房屋所有人）。

（一） 承租人的权利

承租人的权利主要有以下几点：1、经出租人同意可以对租赁物进行改善或增设他物。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。2、经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。3、收取租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定：在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。4、买卖不破租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。5、优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。6、安全保障权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。7、租赁合同中约定的其他权利。

（二） 承租人的义务

承租人的义务主要有以下几点：1、按约定的方法使用房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。2、妥善保管房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。3、按时支付租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。3、租赁合同中约定的其他义务。

（一） 出租人的权利

出租人的权利主要体现在以下几点：1、几种情况下的合同解除权：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2、租赁合同中约定的其他权利。

（二） 出租人的义务

出租人的义务主要有以下几点：1、维修义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。2、安全保障义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。3、权利排除义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。4、租赁合同中约定的其他义务。

（一）租赁期限

实践中，房屋租赁合同的期限一般是有约定的定期的租赁合同，但同时也存在不定期租赁，一旦因此产生纠纷，需依照《中华人民共和国合同法》的相关规定解决。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

（二）承租人未按时支付租金怎么办？

承租人如果未按时支付租金会使出租人的权益受损，此时出租人如何救济自己的权利以及是否能够要求解除合同是很多出租人关心的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

（三）承租人在出租房内死亡的相关纠纷

1、承租人在出租房内自杀身亡是否需要出租人（房东）负责？的结果与出租人不存在因果关系，故出租人对于承租人的自杀行为不用负法律责任。2、承租人死亡后，出租人是否能收回出租房？需看承租人生前是否有共同居住人。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

（四）出租房受损失的承租人是否需要承担赔偿责任？

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十八条、第二百三十一条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。规定因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

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