| 问题 | 开发商破产清算后买的房子有效吗 |
| 分类 | 公司经营-破产清算 |
| 解答 |
一、开发商破产清算后买的房子有效吗 在涉及到开发商破产后进行资产清算的严格场合下，针对已经成功购置的房产是否保持有效性这一议题，其最终判断应基于实际情形进行深入研究。 假设在地产开发公司正式宣告破产之前，您已经与之签署了具备法定效力的房屋买卖合同，同时充分完成全部或绝大部分的房价款项支付，或者在法理上已实际掌握了该房屋的所有权，那么从法律层面上看，您所缔结的购房合同通常被视为具有绝对效力。 然而，值得注意的是，在这样的情况下，您仍有可能要面对一系列后续的程序性步骤以及各种可能产生的难题，例如房屋的详细交接流程、法定产权证件的申请事宜等等。 《中华人民共和国民法典》第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 在开发商破产前，若已签订合法购房合同并支付大部分房款或已实际取得房屋所有权，合同通常有效。但仍需关注房屋交接、产权证申请等后续步骤，可能面临程序性难题。 二、开发商破产网签房子可以否保住 倘若房地产开发商宣告破产，即便已有网签过的房产交易，这并不意味着这些房产能够得到保障。 根据现行法律法规的规定，倘若业主已经进行了预告登记手续，则他/她将获得对其权益的法律保护，具体内容为： 除非获得预告登记权利人的批准，否则任何关于处置该不动产的行为都不会被法院认为具有物权效力。 然而，若业主仅仅完成了网签程序，却并未进行预告登记，那么在未来可能出现的诉讼及执行过程中所涉及到的权益纷争中，他们必须要提供证据，证明满足以下四个条件之一，才能确保自己的权益免遭侵犯： 首先，在人民法院实施查封措施之前，已经与对方签署了合法有效的书面买卖合同； 其次，在人民法院采取查封措施之前，已经合法地占有了该不动产； 再次，已经全额支付了所有购房款，或者已经按照合同约定支付了部分款项，并且将剩余的购房款按照人民法院的要求予以交付执行； 最后，并非由于购买者自身的原因导致未能办理过户登记手续。 一旦无法提供充分的证据证明上述四个条件均已满足，那么无论是在对抗执行方面，还是在应对破产问题上，他们的权益都将难以得到保障。 在实际操作中，当房屋买卖合同或以房抵债合同签订完毕后，尽管双方已经完成了网签程序，但如果没有进行预告登记，仍然存在着相当大的诉讼和执行风险。 值得注意的是，网签只是一种行政行为，而预告登记却是由《中华人民共和国物权法》明确规定的法律制度。 因此，我们强烈建议各位业主尽可能选择办理预告登记手续，以规避在诉讼和执行过程中所可能遇到的法律风险。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 三、开发商破产商品房贷款怎么还 当房地产开发商面临破产境地之时，并不会立即对您与银的信贷合约产生任何实质性影响。根据严谨的法律原则，您与银所签署的借贷协议具有其自身的公信力和合法性，彼此间的权利义务关系可以被单独分离出来进行衡量。即便开发商不幸破产，您仍然需要依照合同条款，如期向银履行还款责任。在这种情况下，如果房产已经顺利完工，那么在破产清算过程中，可能会有其他的机构或组织来接管后续的事务处理，从而确保您的房产权益得到充分保护。然而，如果房产尚未竣工，那么可能会牵涉到一系列错综复杂的法律程序以及资产处置方案。因此，我们强烈建议您时刻关注开发商破产的最新动态，并及时与银取得联系，以便获取最新的政策信息以及相应的应对策略。同时，请务必妥善保管所有与购房及贷款相关的文件和凭证，以防不测之需，为可能发生的法律纠纷做好充分准备。总而言之，无论面临何种困境，按时、全额偿还贷款始终是维护个人良好信用记录的关键所在。 在开发商破产前，若已签订合法购房合同并支付大部分房款或已实际取得房屋所有权，合同通常有效。但仍需关注房屋交接、产权证申请等后续步骤，可能面临程序性难题。 |
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