若出卖方运用认购、订购以及预订等方式向购买者收取定金以达成设立商品房买卖合同的保证措施，若由于当事人任何一方的原因而无法订立正式的商品房买卖合同，则应依据相关法律法规对于定金的相关规定进行妥善处理；如因不可归咎于当事人双方的特殊情况，使得商品房买卖合同未能顺利订立，此时，出卖方须无条件地全额退还所收取的定金给购买者。

《民法典》第五百八十六条【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。