事实上，商品房预售合同的效力转移是指以商品房预买人为卖方，而其他方为买方的、未竣工的预售商品房的买卖行为。在这样的转让过程中，预售商品房合同的主体将会发生变更，但是其合同条款并不产生变化。具体来说就是预售商品房的买方，即商品房预购人将会把原预售商品房合同中所拥有的债权或者权利与义务转让给第三个当事人，从而使得第三个当事人同原商品房预售人之间创设一种全新的、受我国现行民法典等相关法律法规管辖的民事法律关系。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。