商品房购买订金发生退货时，其详细流程及步骤大致如下所述：首先，需对所签署的商品房购买合同予以谨慎审核，特别是其中涉及到的退货与退款条件、预先告知的时效以及所产生的责任与义务，务必充分理解并熟悉掌握；其次，应书写正式的退款申请书至房地产开发企业或者销售商处，同时随附相关证明材料，如支付凭据、书面沟通记录等，以确保能够明确地表述出您的诉求及其原因；接下来，需要与房地产开发企业或者销售商进行深入的协商，就退货与退款事宜展开实质性的对话。双方可采用会议、电话或者电子邮件等多种方式进行交流，并尝试寻找共同解决问题的途径；若经过上述努力仍未能与房地产开发企业或者销售商就退货与退款达成共识，您可以考虑向相关部门或者机构提交仲裁或者调解申请。这些机构将会依据合同约定以及相关法律法规来处理争议事项，并积极推进退货与退款的执行；最后，若所有其他途径均告失败，您有权选择通过诉讼的方式来解决争议并追讨商品房购买订金。在此之前，强烈建议您咨询专业律师，以便获得更为详尽的法律建议。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。