“返租商铺”之运作模式实属违法行为。具体而言，该模式涉及开发商将一处商业地产项目分割为诸多面积较小的产权店铺出售予广大投资者，并且同时与投资者签署返租协议，承诺在特定期限内，商铺将由开发商统一进行运营管理，并按照约定的时间向投资者支付固定的租金收益。

《商品房销售管理办法》第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。