签订商品房预售合同时所可能面临的潜在风险包括但不限于以下几个方面：首先，房地产开发企业未持有合法且生效的商品房预售许可证明；其次，楼盘在广告中存在过度或者虚假宣扬的情况；再次，开发商可能会将该房屋抵押给第三方，或者故意隐瞒预售房屋已经被抵押的事实；此外，开发商也有可能将预售房屋出售给第三方，或者故意隐瞒预售房屋已经出售的事实；最后，还可能出现延迟办理房屋所有权证书以及土地使用权证书的问题，以及开发商单方面改变房屋设施或户型结构等情况。

《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。