商品房预售合同，即在房屋尚处于建造阶段时所签订的合同，其标的物正是正在建设中的物业。尽管如此，它仍被视为买卖合同的一种，然而却具有独特之处。相较于一般的买卖合同，商品房预售合同并非预约合同。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，预约合同是指当事人之间约定未来某一特定时间内订立某项合同的协议；而本合同则是为了实现预约合同的目的而设立的。这两种合同在性质及法律效力上存在显著差异。预约合同的当事人负有的主要义务是签订本合同，因此，任何一方均仅能要求另一方签订合同，而无法依据预约合同的内容请求对方实际履行。然而，商品房预售合同在签订之初，房屋可能尚未存在或者尚未完工，因此带有“预售”的字样。然而，商品房预售合同绝非预约合同。原因在于：在商品房预售合同中，预售方与预购方对于房屋的具体位置、面积、价款支付方式以及期限、房屋交付日期、房屋质量标准以及违约责任等事项均有明确的约定，双方无需再行签订一份单独的房屋买卖合同，即可依照商品房预售合同的约定直接履行，并完成房屋所有权的转移登记手续，从而实现双方的交易目的。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。