根据现行的法律法规，“返租”商铺这一经营模式并不具备法律效力。具体表述为，在房地产开发商投资开发大型商业综合体项目的过程中，他们会将大型项目分割成多个较小的产权式商铺出售给众多的个体投资者（主要是中小投资者），并且与这些投资者签订返租协议，承诺在约定的期限内，这些商铺将由开发商统一进行管理和运营，并按照合同约定的时间，向每位小业主支付固定的租金收益。

《商品房销售管理办法》第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。