首先，我们要明确的是，在买卖双方都严格遵守之前预定好的交易时间和步骤的情况下，订金必须自动转化为实际的交易价，或是被无条件地全部退还给甲方或乙方。
其次，如果因为某些突发状况而使得购房者与开发商无法签署正式的购房合约，或者双方在购房协议以及其附属的补充协议中的各个条款上还没有达成一致意见，从而无法完成最后的签约过程，那么在此情况下，无论是甲方还是乙方都不需要承担任何责任，而订金也理应毫无疑问地被全额退回。
再者，当房地产开发商由于自身的原因单方面宣布无法履行购房承诺的时候，购房者预先支付的订金可以向开发商提出退还要求，而且还有可能得到双倍金额的返还补偿。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，如果开发商通过认购、订购、预订等方式向购房者收取了定金以作为订立商品房买卖合同的担保，但由于当事人一方的原因未能成功订立商品房买卖合同，那么应该按照相关法律对于定金的规定来处理这个问题；
然而，如果商品房买卖合同未能订立并非由于当事人双方的过错造成，那么开发商就应当将定金如数退还给购房者。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。