商品房预售合同登记备案这一制度实则是对不动产物权变动事项进行保全的一种特殊形式的不动产登记方式，其主要功能在于对一项基于未来可能产生的不动产物权变动所引发的请求权进行担保性记录。经过商品房预售备案登记手续后，购房者的相应请求权由此具备了能够在法律上对抗其他第三方主体的法律效力。在此情况下，房地产开发企业不得擅自将已经完成预售登记流程的房产再次予以售卖或者设定抵押等行为。若开发商违反此规定，试图将已办理预售登记之房产出让或者设定抵押给另外的第三方，那么无论该第三方是否通过法定程序进行过登记，都无法顺利取得该房产的所有权；
同时，对于此类抵押权，根据现行相关法规规定，它们也无法对抗已经完成预售登记的购房者。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。