商品房预售合同登记备案，是一种独特的不动产登记类别，其主要功能在于保全一项旨在未来发生不动产物权变动的请求权。通过完成商品房预售备案登记，能够赋予买受人的请求权相对于第三方的法律约束力。在此种情况下，房地产发展企业将无法再度将已经完成预售登记的房产进行销售或者设立抵押行为。若开发商已将已完成预售登记的房产出售或设定抵押予第三方，则该第三方将无法通过登记程序取得所有权，同时，该抵押权亦无法对已完成预售登记的买受人产生对抗效果。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。