商品房预售合同属于具有极高合法性的合同类型之一，这主要源于其签订时间以及应用场景的特殊性。通常情况下，这种预售合同在房地产商完成商品房建设之前就已经诞生了，且在开发商出售房屋的过程中被普遍采用。在签定完此类合同以后，开发商须立即将这份合同提交至相应的房管局主管部门进行备案。因此，无论是预售合同还是后续签订的正式合同都具有法律约束力，我们在签署这些合同时必须保持谨慎态度。
值得注意的是，尽管未办理备案登记手续并不意味着合同本身无效，但是如果双方当事人约定备案登记为合同生效的必要条件，那么就应当按照约定执行。
然而，若卖方与第三方存在恶意串通行为，私自签订买卖合同，即便房屋已经实际交付给了第三方使用，这样的合同仍然是无效的。
此外，如果卖方在出售房屋前没有向买方透露其已将房屋抵押给第三方，或者在合同签订后再次将同一房屋出售给第三方，导致合同目的无法实现，买方有权要求解除合同、退还已支付的购房款项及其利息、赔偿相关损失，并且还可以要求卖方承担不超过已支付购房款项一倍的赔偿责任。

《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。