商品房预售合同登记备案，实则是一种专门针对特定不动产的登记手续，旨在保障购房者所享有的未来不动产物权变动权利得以实现。这一预售备案登记手续，赋予了购房者的上述权利得以对抗第三方的法律效力。据此，房地产开发公司亦被禁止在预售登记完成后擅自将相关房产进行再度出售或者抵押。当然，若开发商在预售登记完成之后，仍然将相关房产出售给某位第三方，或者为其设立抵押权，那么这位第三方将无法通过正常的登记程序取得该房产的所有权；
同时，该抵押权也无法对已经办理预售登记的购房者产生对抗效力。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。