关于房屋定金退还事宜的操作流程具体包括以下几个环节：
首先，在买卖双方按照约定全面履行各自义务的情况下，定金应当作为总房价的一部分进行扣除或者直接予以全额返还。
其次，如果由于不可抗力因素导致买卖双方无法签署正式的房地产交易合同，同时对于已协商达成一致的协议条款以及补充协议内容仍然无法实现签约，这种情况并不属于任何一方的责任范畴，因此定金是完全有可能被退回的。
最后，如果卖方单方面违反协议规定，导致无法继续执行协议内容，买方所支付的定金也可全部退还并额外获得双倍赔偿。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。