商品房预售合同登记备案作为一种独特的不动产登记方式，其主要功能在于保护一种未来可能会涉及到不动产物权变迁的权利请求，由此可见，这是一种针对特定请求权而提供的登记保障措施。在完成商品房预售备案登记后，买受人所享有的权利请求权限便具备了对抗第三方的法律效力。在此情况下，房地产开发企业必须严格遵守预售登记的规定，不可再擅自出售或者设置抵押已被预售登记过的房产。否则，任何试图从开发商手中购买或者接受他设定的抵押的第三者，都无法通过常规的登记手续来获取产权，并且他们所持有的抵押权益也无法对已经进行预售登记的买受人产生对抗效果。

《人民调解法》第二条本法所称人民调解，是指人民调解委员会通过说服、疏导等方法，促使当事人在平等协商基础上自愿达成调解协议，解决民间纠纷的活动。《中华人民共和国仲裁法》第二条平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。《民事诉讼法》第三条人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。