依据相关法规，经取得商品房预售许可证明所签订的房屋预售合同具备法律效力；然而，对于卖方未能取得商品房预售许可证明的情形下与买方达成的认购协议，则属于无效。但是在此种情况下，倘若购买方选择在提起诉讼之前，卖方可以成功获得商品房预售许可证明，那么该认购协议将被视为有效。此外，双方当事人必须具备书写能力，其意思表示也必须是自愿且真实的；同时，合同内容必须合法并符合法律规定的形式要求。

《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。