在商品房预售行为圆满结束之后，土地使用权仍旧归属于开发商所有，这也就意味着开发商享有权利用预售商品房所包含的土地使用权来作为抵押物进行抵押。然而，若在预售商品房过程中，有部分购房者已经采取了预告登记的措施，那么开发商便无法将预告登记的相关土地使用权用于抵押。根据现行的法律法规来看，预告登记具备保全效力以及排他效力，预购人在签署预购合同之时所期待的是无负担的房地产所有权。当开发商将正在建设中的房地产进行预售之后，由于预告登记的排他效力，其处分不动产的权力将会受到限制，不得再次以预售的商品房及其占用范围内的土地使用权设立抵押。因此，对于房屋预售后土地使用权是否可以抵押的问题，需要根据实际情况进行深入细致的分析与研究。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。