原则上，只要买卖双方达成一致协议，即便住房抵押贷款已获批准，也依然可以选择取消购买房产的交易。然而，买方与金融机构之间的借贷合约是与房屋买卖事务完全隔离开来的，因此，解除购房合同并不等同于解除借贷款项的合约。换句话说，尽管买方不再继续购买房产，但是其与金融机构之间的债款关系仍然保持不变，必须履行相应的还款义务。因此，当买方决定退房时，开发商应全额返还购房款项给买方，但为避免买方得到退款后却拒绝偿还贷款，从而给开发商带来潜在损失（即所退还房产上可能存在的抵押权利），开发商往往会将应退的所有购房款项划分为两部分：其中银行贷款尚未偿付的部分仍需要由开发商直接偿还给银行；首付款以及已经偿还的贷款部分则需退还给买方。具体退房流程如下：首先，购房者应当向开发商明确表达退房意愿，可采取邮寄挂号信、传真的方式或者直接电话联系，告知此意。其次，完成各项必需手续。在此过程中，开发商必须无条件地退还购房者已经支付的全部购房款项，并承担起办理购房者与贷款银行解除或终止借贷合同相关手续的全责。最后，开发商应即时全额退还房款。在收到购房者的退房通知后，开发商应及时向购房者返还全部购房款项，同时确保妥善处理向公积金管理机构或贷款银行的还款事宜。

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。