商品房退房的程序及须知：
首先，当买方决定要取消购买商品房的协议时，必须以书面形式，例如通过挂号信、传真或电话等方式，正式向产权所有人开发商传达该意愿。若买方希望退房的主要原因是由于开发商自身的原因，例如擅自变更房屋结构、提供虚假信息或未能按照既定时间完成交房等，那么应明确告知开发商其应承担退房过程中所产生的各类费用和损失，包括但不限于贷款利息、首付的投资收益、房地购置税等等。
然而，如果购房合同中有相关的赔偿条款规定，根据合同的具体约定执行，若其中的赔偿标准仍然难以弥补买方的实际损失，则买方有权另行向开发商索求赔偿。
至于因买方个人的经济能力问题或是贷款申请没有得到认可，以及买卖双方在付款方式上无法达成统一意见等原因引起的订单撤销，开发商并不需要承担任何赔偿责任。
其次，在买方发出退房通知后的十五个工作日之内（即十五天），开发商应对买方已支付的全部房款进行全额无条件的退还，并需负责妥善处理买方与合作银行解约或终止合同的全部事宜。在此期间，若上述手续或相关文件尚未签署完毕，开发商应该作为买方的代表，代为向银行支付每个月的本金与应还利息。
最后，开发商应该在接到买方退房的正式请求后立刻着手退还保证金，同时完成住房公积金管理机构或者贷款银行的所有还款手续。若以上事项未能顺利完成，自投资者提交退房申请日起第十六个工作日开始至brilliami的相关款项全部退还为止，产权所有人应每天为brilliami支付适当的违约金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第八条
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十三条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。