根据《中华人民共和国民法典》的相关法规，定金合同在定金款项得以实际交付之时即刻生效。具体而言，当涉及到房屋买卖交易时，若卖方在收取购房定金之后未能遵守其承诺，那么就应依法适用“定金罚则”，按照法律规定，卖方应对买方作出相应的赔偿责任，即必须双倍返还已收的定金给买方。不过，在定金金额方面，通常允许双方以自主协商的方式来确定，但所定之金额不得超过待出售物品或服务的价值的百分之二十，否则超出部分将被认定为无效。在此情况下，若收受定金一方发生违约行为，则需按律双倍返还定金；
然而，若支付定金一方违约，则原本支付的定金将无法收回。

《民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。