具体情况需要根据实际情况进行分析和判断，满足以下三种情形之一即可退还订金:
首先，如果买卖双方能够按照约定严格执行合同条款，那么相应的定金应当抵扣交易总价或者全额予以退回。
其次，若存在由于某些不可抗力因素导致未能签订正式购房合同的情况，又或者未能就购房协议书以及相关补充协议的内容达成统一意见从而无法成功签订合同的人员，这时的定金是可以退还的。
最后，在销售房屋的过程中，如若卖方由于自身原因造成单方面违约行为导致无法履约时，买方所交付的定金可以得到双倍赔偿后予以归还。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。