不能抵押的有：
1.房龄过短的小户型二手房：作为抵押贷款的房屋面积必须大于50平米。
2.小产权房不能办理房屋抵押贷款：由于小产权房没有产权，所以不具备办理房屋抵押贷款的资格和条件。
3.不满五年的经济适用房也不能作为抵押贷款。

《民法典》第三百九十九条
下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。