购房合同及房产抵押登记都有效：
购房合同是买卖双方的真实意思表示，在签订之时就已经发生法律效力；
房产抵押登记也有效，不动产作为抵押的，必须向不动产登记机构办理抵押登记。

《民法典》第三百九十四条
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。