1、从抵押标的物来看，预售商品房抵押的标的物尚未形成。
2、从购房资金支付来看，购房人已经按照规定支付了首期规定的房价款，然后由银行代其支付其余的购房款。
3、从权属关系来看，抵押人对于预售商品房并不享有所有权。
4、从合同属性来看，预售商品房抵押合同是一种从属于购房贷款合同的从合同。

《民法典》第四百零二条
以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。