租赁房屋如存在缺陷或问题时，出租方与承租方应先进行友好协商，讨论是否能够更换住房或者退还部分租金以及保证金等事项；若无法达成共识，双方可根据相关法律规定选择向当地仲裁委员会提交仲裁申请，或者直接向具有管辖权的人民法院提起民事诉讼以解决该争议。

《民法典》第七百二十四条
有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
《中华人民共和国仲裁法》第二条
平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条
起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。