商品房预售合同乃是一种独特的买卖性质的合约，它揭示的是商品房预售方与预购方之间的约定，届时起点为预售方在协商确定的时间段内向预购方转移全部或部分已建设完成的商品房所有权，而预购方则需向预售方支付一定数额的定金或部分购房款项，同时按照约定如期接收相关商品房。
在此过程中，对该类合同有效性的鉴定需要特别关注几个关键点:
首先，确保构成合同的主体合格，当事人应当满足法律规定的缔结合同的资质条件。
由于商品房预售合同的主体具有特定性，预售方往往是具备规模的房地产开发商，通常以公司法人等形式存在，所以并不是任何个人都有资格与预购方签订此类合同。
主题合格还体现在预售方必须是经过政府部门依法批准成立的房地产开发企业，鉴于商品房预售实行许可证制度，预售方仅凭持有预售许可证明且具备预售许可资格，才能与其预购方签署具有法律效力的商品房预售合同。
其次，证明当事人的意思表示真实;
再次，保证合同条款不违犯法律政策或者社会公众的整体利益;
第四，合同所标明的内容清晰、可行液化。
在双方签署合同时，依据合同的实质性条款，应尽可能确保能实现合同双方预期的法律效果。
例如，预售的商品房需要明确其施工进度、完工交付日期、物业管理战略、精装标准、平面设计以及户型参数等等要素，不能含糊不清、模棱两可。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。