关于订金能否退还，我们需要考虑到各种具体情况进行细致分析并采取相应措施:
1.若在提交诉讼之前，开发商尚未获取到商品房预售许可证，那么这份房屋认购书便被视作无效，此时，定金应当予以退还;
2.若购房者未能按照认购书约定的时间与地点完成签约手续，即构成购房者单方面违约，定金在此种情况下无法退还;
反之，若卖方在认购书所设定之有效期内擅自将认购房屋转让给其他客户，从而导致无法按期签署正式合同，则构成卖方的违约行为，此时，应按照约定向购房者双倍返回定金;
3.若买卖双方于约定的期限内顺利完成了正式合同的签署，那么定金在购房者完全履约之后，即可作为楼款的一部分或选择予以收回;
同时，在双方共同履行正式合同的过程中，若有任何一方出现违约情形，则需严格遵守“不予返还”或“双倍返还”条款执行违约处理;
4.若是基于双方均无上述第一项违约行为，仅仅是在拟定预售（销售）契约以及补充协议相关内容上陷入困境，从而导致未能顺利签约的情况，应由卖方全额返还买方所支付的定金;
5.倘若在正式签订合同时，因为某一方在认购书中已明确的条件，如房价、楼栋号及户型面积等发生变化，使得签约未能达成，这种情况将被视为一方的违约行为。
若因购房者违反认购书条款，则定金将无法退还;
假若因卖方违反认购书条款，则应对购房者双倍返还定金。

《民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《民法典》第五百八十八条
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。