定金乃债权债务中的一项担保措施，系指合同方之间依约达成的、在法定许可范围之内预先支付给相对人的一笔金额款。关于退回定金的可能情形如下：
首先，若开发商并不具有出售商品房之资格条件，那么这将使购楼者产生放弃购买房屋的意向，此时定金便可被依法予以退还。
其次，若购楼者表明其选择放弃购买该特定房产乃是出于对开发商存在欺骗或其他不当行为的不满，或者双方在最初签订购房合同时就某些重要条款未能达成一致意见，在此种情况下，开发商亦须无条件退还所收的购房定金。
最后，倘若鉴于不可预见、无法抵抗的客观原因使得购房者暂时无力支付房款，那么同样有权请求优先返还定金。

《商品房销售管理办法》第二十二条
不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条
因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。