关于不动产约定的效力问题，需要根据不同情形具体分析，以下为您详细阐述：
一、符合法定条件的约定有效
在涉及不动产约定时，若要使其具备法律效力，需满足一系列条件。
首先，当事人必须具有相应的民事行为能力，即能够独立实施民事法律行为，理解并承担约定所带来的法律后果。
例如，完全民事行为能力人可以独立进行不动产相关约定，而限制民事行为能力人则需在其能力范围内或经法定代理人同意。
其次，意思表示必须真实。
这意味着当事人在作出约定时，内心想法与外在表示应一致，不存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情形。
同时，约定内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不能违背公序良俗。
像约定将房屋用于合法的居住或商业经营等，都属于有效约定。
二、特殊情况可能影响效力
当涉及不动产的处分，如买卖、赠与等行为时，除满足上述一般条件外，还需遵循相关法律规定。
例如，对于共有不动产，未经共有人同意而进行处分的，这种约定可能会因侵犯共有人权益而影响其效力。
此外，若约定违反了法律关于不动产的特殊规定，如违反土地用途管制，将农用地擅自改为建设用地等，该约定也是无效的。
总之，判断不动产约定是否有效，要综合多方面因素进行分析，确保约定符合法律要求。

案情回顾:

小朱与小李约定买卖一处不动产。小朱为限制民事行为能力人且未经法定代理人同意，双方约定将农用地改为建设用地用于商业经营，且该不动产为小朱与小胡共有，小朱未经小胡同意就进行了处分，小李认为约定有效，小朱认为无效，双方产生争议。

案情分析:

1、小朱为限制民事行为能力人且未经法定代理人同意，不具备独立实施该不动产买卖约定的民事行为能力，此情形下约定可能无效。
2、约定将农用地改为建设用地，违反了法律关于不动产的特殊规定，涉及违反土地用途管制，该约定依法应认定为无效。
3、该不动产为共有财产，小朱未经共有人小胡同意进行处分，侵犯了共有人权益，这种约定也会影响其效力。