您所提出的商品房预售合同登记备案制度是一种独特且重要的不动产物权变更登记方式，旨在保护那些期望未来占有、使用特定不动产并享受其物上权利之人的权益。这项登记手续赋予了购房者请求权对抗第三方的法律效力。在商品房预售环节中，经过预售登记的房产将无法再次转让或者用来设置抵押，这一保障措施有效地防止了房地产开发企业可能存在的欺诈行为。若开发商试图将已进行预售登记的房产出售或抵押给第三方，那么这个第三方将无法通过正常的登记程序取得该房产的所有权，同时，他们所设立的抵押权也无法对抗已经完成预售登记的购房者。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。