根据现行的法律，商铺返租被视为非法行为。
首先，商铺返租这种模式主要表现为房地产开发商将一个完整的商业项目进行细分，提供出许多小型产权商铺来面向广大的小业主进行销售，然后通过与其签订租赁协议，承诺在约定的期限内，这些商铺将由开发商来统一进行商业运营，并且还将按照预先商定好的日期，向小业主们支付固定的租金收益。
其次，商铺返租对于开发商而言，具有快速回收资金的优势；
然而，对于普通的投资者来说，商铺返租无疑是一块诱人的大蛋糕，因为他们每年都能获得相当可观的投资回报，这相较于投资住宅或写字楼所能带来的回报要高出很多。

《商品房销售管理办法》第11条房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。