倘若房租发生拖欠且超出了规定期限，那么这便构成了违约行为，而出租人则处于违约的先行地位。若房东在租房合同尚未到期之际，提出提前解除合约的请求，应当及时地向出租人发出通知；若是由于第三方因素的介入，致使租户不得不提前退房，此时租户有权要求降低租金或无需支付租金。若租赁合同中对此有所明确约定，则应严格依照合同条款进行处理；
如若合同中并无相关规定，可由双方共同协商寻求解决方案。当房屋租赁合同期满后，若对方拒绝搬离，租户可选择向法院提起诉讼，同时要求对方承担逾期腾房所产生的占用使用费用。

《民法典》第五百八十五条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。