预售商品房之抵押行为，务须在完成抵押登记后方能产生法律效力。就以《中华人民共和国民法典》第三百九十五条第一款第一项至第三项所规定的财产或第五项所规定的正在建设中的建筑物进行抵押而言，必须依法办理抵押登记手续。抵押权自办理登记之时起正式设立。

《中华人民共和国民法典》第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。