关于房屋定金能否退还的问题，其具体处理还需依据实际情况进行判断。以下是可能影响定金返还的几种情形及其对应的处理结果：1.若购房者未能按照认购书预先约定的时间和地点完成签约程序，抑或购房者在正式签约阶段对已经在认购书中明确的重要条款如房价、建筑面积以及户型等进行了重大修改，从而导致无法顺利签订合同，那么这种情况便可被认定为购房者违约，此时所缴纳的定金将无法予以退还。2.倘若开发商在认购意向书规定的期限内将购房者已经选定的房屋出售给其他第三方，从而导致无法实现正式签约，那么开发商有义务向购房者支付双倍定金作为赔偿。3.如果开发商未能获得相关商品房销售许可证，或者由于开发商自身原因导致双方无法签署正式合同，甚至由此引发合同无效的后果，那么开发商必须无条件地返还购房者所缴纳的定金，同时还要承担购房者因此产生的经济损失。4.如果双方仅因为正式合同及相关补充协议中的部分内容无法达成共识，且这些争议事项与认购意向书的内容无关，最终导致签约失败，那么双方均不构成违约行为，开发商应全额返还购房者所缴纳的定金。5.如果认购意向书对于房价、建筑面积以及户型等关键条款未作明确约定，或者约定模糊不清，进而导致双方就此问题无法达成一致意见，最终使得正式合同无法顺利签署，那么开发商也应该无条件地返还购房者所缴纳的定金。6.如因并非出于双方责任而导致商品房买卖合同未能签署，出卖方应有责任将定金退还购买方。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。