关于房款定金的退还问题，这取决于多种复杂的实际因素。具体而言：
1.若购房者未能按照认购书中所规定的时间及地点完成合约缔约或者在正式签署合同时擅自变更认购书中已经确定的关键要素（例如房价、建筑面积以及户型等等），由此导致了无法直接进行交易程序，那么此种行为即构成了违约，据此，该购房者所缴纳的定金将会被视为损失。
2.倘若开发商在预定的协商日期内将购房者已选定的房屋转售给其他第三方对象，导致没有办法顺利签订正式合同，那么应当依据法律法规，双倍赔偿购房者所付出的定金。
3.若是开发商本身缺乏正规的商品房销售许可证，或者是因为开发商自身的原因导致双方无法签署正式的合同，甚至因此使得整个合同失去效力，那么开发商有责任返还购房者的定金，并且还需承担购房者因此产生的经济损失。
4.如果只是因为正式合同以及相关的补充协议中的某些条款无法达成共识，但这些内容并不涉及到认购意向书的核心部分，从而导致最终无法成功签署合同，那么双方都不应该被认定为违约，开发商应当无条件地将定金全部返还给购房者。
5.如果认购意向书中对于房价、建筑面积以及户型等关键要素没有做出明确的约定，或者是约定得不够清晰明了，那么双方就此问题无法达成一致意见，进而影响到了正式合同的签署，此时，开发商也应当返还购房者的定金。
6.如果商品房买卖合同无法缔结并非是由于双方当事人的过失或过错所导致的，那么开发商应当将定金原封不动地返还给购房者。

《民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。