房款定金能否退还，需依据具体情况予以判断。1.若买方未能按照预定之期限和地点前往签订契約或者在正式签定合同时擅自变更了原先在认购书中确定的关键要素，例如售价、建筑面积以及户型等等，从而导致双方无法达成最后的协议，那么，这就被解释为触发了违约条件，那么原支付的定金将不得收回。2.如果房地产发展商在认购意向书规定的期限内，将已经被买方选定的那套房屋卖给了其他第三方，结果导致卖家和潜在买家双方面临着无法最终完成认购手续的境地，此时，开发商应该将定金双倍退还给买方。3.倘若房地产开发商尚未获得相关的商品房销售许可证或因开发商自身原因导致双方无法签署正式合同，甚至合作破裂、合同无效，开发商应依照条款返还买方已经支付的定金，并且为之承担买方相应的经济损失。4.如果买卖双方仅是因为在正式合同或者各项补充协议的具体细节上不能达成共识，而这些问题又与之前的认购意向书的内容无关，从而导致双方不能顺利签字，在此种情况下，双方都没有构成违约情形，故开发商应当全数返还买方所付定金。5.如果在认购意向书中对于价格、建筑面积以及户型等重要信息未作明确约定或者记录含糊不清，且双方在这些问题上不能达成共识，最终影响到正式合同的签订，这时开发商有责任退回买方已交预订金。6.若商品房买卖未能得以缔结并非由于双方当事人之过失而引起，出卖方有义务以定金形式把所收款项退还买方。

《民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。