| 问题 | 出售出租房规避优先购买权订立的合同有没有效 |
| 分类 | 房产纠纷-房屋租赁 |
| 解答 |
一、出售出租房规避优先购买权订立的合同有没有效? 出售出租房规避优先购买权订立的合同是有效的，但承租人可以请求出租人承担赔偿责任。 《民法典》 第七百二十八条 【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。 二、出租房买卖合同满足哪些条件才有效? (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 三、出售出租房违反优先购买权赔偿纠纷申请仲裁的条件有哪些? (一)有仲裁协议; (二)有具体的仲裁请求和事实、理由; (三)属于仲裁委员会的受理范围。 四、优先购买权的适用情形有哪些? 1、有限责任公司的股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。 2、出租人出售房屋的，应该提前15日(原三个月已被废止)通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。 3、共有人处分自己享有的份额的，其他共有人享有优先购买权。 五、优先购买权具有哪些法律特征? 1、法定性。 优先购买权是依据法律的规定而产生的。由于优先购买权给予了优先购买权人购买机会的优惠，剥夺了非优先购买权人的购买机会，限制了财产出卖人选择购买人的权利，因此，这种权利非有法定不可; 2、对抗性。 优先购买权有对抗第三人的效力，即具有一定的物权效力，这是优先购买权优先性的必然体现; 3、期待性。 对特定财产享有优先购买权的权利人在财产所有人出卖该财产予第三人前，其优先购买权不具有现实行使性，只处于期待状态，只有在所有人出卖该财产予第三人时，这项权利的行使才由“可能”变为“现实”; 4、附属性。 优先购买权的享有是基于某种特定法律关系的存在，即法律只赋予具有某种特定法律关系的民事主体享有优先购买权，因此，优先购买权是附属在某种特定法律关系上的。 出租人跟第三方签订的房屋买卖合同，并不因为出租人没有提前通知承租人就不具有法律效力。造成房屋买卖合同无效的原因可能是合同内容，违法合同当事人不具有民事行为能力等原因。承租房屋转卖给第三人的，受让方无权提前解除租赁合同。 |
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