一、房地产经纪概述

房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些信息应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。

二、房地产经纪的行为方式

1、房地产居间

居间是一种古老的商业行为，是居间人依据委托人的要求将同一交易的双方联系到一起的中介行为。我国《合同法》第424条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介，委托人支付报酬的合同。”房地产居间指房地产经纪人向委托人报告订立房地产交易的机会或者提供订立房地产交易的媒介服务，并收取佣金的行为。根据房地产交易的内容不同，房地产居间可分为房地产转让居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。

2、房地产代理

代理是以委托人名义实施意思表示，而其法律效果直接对委托人发生的法律行为。房地产代理指房地产经纪人在授权范围内，以委托人的名义与第三人进行交易，并由委托人承担相应法律效果的行为。传统的房地产代理包含房地产转让代理、房地产租赁代理以及房地产抵押代理等内容。随着房地产经纪的发展，房地产代理业务也逐渐扩展，如出现代理购房人申请抵押贷款等业务。

3、房地产行纪

行纪指当事人约定一方接受他方的委托，以自己的名义为他方办理购、销或其他商业上的贸易活动，他方给付一定报酬的行为。“房地产行纪指房地产经纪人依据委托人的授权，以自己的名义与第三人进行交易，并且承担相应法律效果的行为。目前，房地产行纪行为尚未有直接的法律依据，房地产行纪的合法性还存在争议。
      但是，现实生活中也出现了类似于房地产行纪的行为。如房地产经纪机构“包销”开发商的商品房行为，即房地产经纪机构购买开发商的商品房，在未变更所有权登记的情况下，以自己的名义对外销售，房地产经纪机构可以赚取销售房屋的差额。但是，由于缺乏法律依据，有时房地产经纪机构并不以自己的名义销售，所以“包销”与房地产行纪还存在差别。
    由原建设部发布的《城市房地产中介服务管理规定》对房地产经纪作了界定，即房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。上述规定仅将居间和代理行为纳入房地产经纪的范畴，实际上将行纪行为排除在房地产经纪之外。但是，房地产行纪作为一种经纪方式，其在一定条件下符合经纪关系当事人双方的利益诉求，法律亦有必要为当事人提供选择的权利空间。

 4、房地产信息服务

房地产经纪人利用自身了解市场、熟悉市场的优势，收集有关房地产信息，包括开发公司，开发项目，开发项目的设计、质量、工期，开发项目的所处位置和四周环境以及房源信息、价格信息等。特别是房屋置换代理业务量与口俱增时，经纪机构掌握房源信息，熟悉待置换房源的情况以及掌握一批现有的或潜在的客户，这些都是房地产经纪人利用信息为交易双方服务的优势。

三、房地产经纪活动的程序

房地产经纪业务程序有以下步骤:获取信息;接受委托方委托联系交易对象;公关组织活动;进行成交的可行性分析，为委托方出谋划策，协调双方利益;签订合同的代理或咨询与监督;实施合同的代理或协调、监督。上述程序有时是交叉进行或者贯穿于全过程，如公关和咨询服务。

1、收集和运用信息

信息，是房地产经纪企业赖以开展业务的重要资源。信息收集、存储、传递的内容，主要是商情，包括产品类型及其供求状况，价格及销售渠道，竞争格局及态势，以及围绕市场流通形成的经济、科技、政策、法制环境分析。

2、接受委托人委托

在正式接受委托之前，要了解委托方的主体资格、生产经营状况及信誉;了解委托方意图与要求，并衡量房地产经纪人自身接受委托、完成委托的能力。接受委托主要是签订委托合同。委托合同涉及到具体的权利义务，一定要仔细草拟
与审核。

3、联络交易方

经纪人把委托事项、内容、要求加以分析、处理加工后，要进行信息的传递、联络交易双方。在这一过程中，要宣传委托方的声誉，正确宣传委托方的形象，使对方了解并信赖委托方。

4、公关和协调

公关是房地产经纪业务中的一个重要内容。一般公关活动主要包括，树立信誉、收集信息、协调矛盾、咨询建议、传播沟通、社会交往、引导等。协调活动主要指买卖双方谈判内容与利益机制的协调，交往时间、地点的协调，以及成交后实施交易合同的协调等。

5、成交可行性分析

房地产经纪人要根据信息反馈，不断进行沟通，洞察双方意向，进行成交可行性分析，做出判断。若否定，则反馈给委托方，若有可能时，则继续进行下去，进一步组织协调。

6、代理签订合同或进行咨询与监督

这一步的工作内容主要包括:签订合同双方主体资格的确认，就合同内容进
行咨询，包括交易标的的数量、质量和规格、价款(酬金)及其支付时间与方式、
履行期限、地点，合同签约双方对另一方提出的要求、违约责任等。

7、实施合同

在实施合同过程中，要认真做好有关商务的代理工作，还要在实施合同过程中进行必要的协调和监督。

四、我国房地产经纪业的现状

进入21世纪，随着中国经济的进一步快速健康的发展，我国的房地产业也发展迅猛。这种发展是中国工业化、市场化、城市化，特别是土地制度改革、住房制度改革和全面发展的结果。房地产业的发展使得房地产中介业大步向前，而作为房地产中介主要部分的房地产经纪业在进入新的世纪后也有了新的变化，这种变化可以从两个方面来探讨。

1、企业数量和规模不断扩大

企业的数量和规模以及从业人员的人数是衡量一个行业是否充分发展的最直观的方面，虽然这并不意味着一个行业己经成熟。中国究竟有多少家房地产经纪服务企业，目前尚没有一个较为准确的统计数据，初步估计有50000多家。27
而1994年整个中国的房地产中介服务机构仅为4000多个，28十年增长了将近十倍。企业的组织模式也发生了很大的变化，从单一的单店模式发展为主要的四种企业模式:单店模式、连锁直营、连锁加盟模式(包括特许经营)和连锁自营和
连锁加盟的混合模式。而从业人员也呈现几何数的增长，经纪人的整体素质也有很大的提高。从北京、广州、上海三个主要城市的抽样调查来看，从业人员有以下几个特点:人员队伍相当年轻，年龄集中在21-30岁之间;从业时间大多较
短，50%以上从业人员的从业时间不满两年;学历层次较高，大多在专科以上，其中北京市从业人员的学历水平较高;从收入水平来看，居社会中下水平，年收入在1-3万元之间的占绝大比重。

2、法律法规制度不断健全

虽然我国目前关于房地产经纪的法律法规不能完全适应实际的需要，但是最近的十年，我国关于房地产经纪的立法与原来相比确实有了长足的发展。1995年1月1日起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第56条规定了房地
产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产评估机构和房地产经纪机构，并规定了房地产中介服务机构设立的基本条件。2001年，人事部、建设部联合颁发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，2002年，举办全国房地产经纪人职业资格认定考试，2002年，建设部发布了《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》，并指出:房地产信用档案的建立范围包括房地产中介服务机构和房地产经纪人、房地产经纪人协理。292004年，建设部发布了《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》，决定将房地产经纪人执业资格注册工作转交中国房地产估计师学会。这些法律法规通过对房地产经纪企业和房地产经纪人的规制来规范房地产经纪业。

五、加强对房地产经纪的监管

1、促进房地产交易，繁荣房地产市场

“作为房地产交易的中介一一房地产经纪人在当前的房地产热中，起着举足轻重的作用。房地产经纪领域存在着信息不对称现象。房地产经纪人可以利用自身掌握的房地产信息、房地产交易法规政策为房地产交易当事人提供服务，克
服交易当事人缺乏交易信息和交易规则知识的障碍，保证房地产交易顺利进行，达到繁荣房地产市场的作用。但是，房地产经纪活动是一把双刃剑，房地产经纪人为促成经纪业务，也可能会利用交易当事人的认识误区，即利用信息不对称而制造需求或供给紧张的假象，达到影响房地产交易的目的。因此，对房地产经纪活动进行监管就十分必要，实践中通过一系列的措施对房地产经纪机构和经纪从业人员实行监管，如主体资格的监管、交易行为的监管等，以维护消费者的合法权益、保障房地产市场安全稳定。

2、降低房地产交易成本，提高交易效率

交易成本指在市场交易过程中所发生的费用，一般包括买卖双方在市场中搜寻有关信息的费用，为实现交易而进行谈判、签约、监督合同履行以及仲裁等费用。房地产经纪人介入房地产交易，利用经纪人具有的专业信息和知识，一方面可以节省交易当事人搜集信息的时间，另一方面可以避免交易当事人因缺乏相关的知识和信息而可能导致的纠纷，有利于为买卖双方降低交易成本，提高房地产市场的交易效率。但是，如果出现经纪机构控制市场，收取高额佣金的情形，则会增加交易成本。因此，房地产经纪监管法律多对佣金的收取予以限制，避免出现经纪机构控制市场的情形。

3、规范房地产交易行为，健全房地产交易市场

房地产交易，是指城市各类房屋及其附属设施连同相关土地使用权依法转让、租赁、抵押的行为。30实践中，大量的房地产交易通过房地产经纪进行，特别是二手房的买卖和房屋租赁。积累了大量交易经验的房地产经纪从业人员能够掌握市场交易的特点，便于规范化操作相关交易。通过经纪行为的不断促进，例如由经纪人提供格式交易合同文本、办理交易资金结算等，房地产交易会逐步规范化、统一化。当然，如果出现经纪行为本身不规范的现象，会对房地产市场造成更大的冲击。通过对房地产经纪的监管，实现房地产经纪的规范化运营，可以达到规范房地产交易行为，健全房地产交易市场的目的。