|
一、预购商品房贷款抵押的方式和效力
《城市房地产抵押管理办法》第34条第2项规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。”这说明预购商品房抵押登记的方式是由登记机关在抵押合同上作记载。
《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这说明在抵押合同上作记载的性质属于《物权法》规定的预告登记。预告登记不是登记不动产物权，而是登记保证将来不动产物权变动实现的债权请求权。经登记后的债权请求权，未经预告登记的权利人同意，对预购商品房的处分不产生物权效力。
《物权法》第20条第2项规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”
《城市房地产抵押管理办法》第34条第2项规定：“抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”上述法律和部门规章的规定，提醒金融机构：预售商品房办理了预告登记不等于金融机构就是抵押权人，只有在取得预售商品房所有权证书后，办理商品房抵押登记才能取得抵押物权。
二、预购商品房贷款抵押的特点
1、预购商品房贷款抵押合同是商品房预售合同中的买方购房者与银行缔结的借贷合同之担保合同，它是借贷合同的从合同，以借贷合同的合法有效存在为前提，如果借贷合同无效，抵押合同当然无效。这说明预购商品房贷款抵押合同具有从属性。
2、预购商品房贷款抵押所担保的主债权是具有专项用途的，主债权只能是商品房预购人向贷款银行所借的用于支付其所预购的商品房除首期付款外的其余购房款。所以主债权具有专用性。
3、由于预购商品房贷款抵押的标的物是尚未动工兴建或正在建设的商品房，由于其抵押价值并不是设立抵押时，其客观、真实的价值，而是基于抵押房地产未来建成后状况上的价值，具有一定的“虚拟”成分。抵押房地产的抵押价值是与抵押房地产建成后的实物状况和附带权益相一致的公开市场价值，而不是在设定抵押时点、与抵押房地产实物状况和附带权益相一致的公开市场价值。
4、在预购商品房贷款抵押合同中，除了作为抵押人的预购人和作为抵押权人的贷款银行外，还存在一个特殊的人物，那就是作为商品房预售人的开发商。只有开发商全面及时地履行合同，预购的商品房才会在合同约定的时间内变成成品房。而房地产市场是有风险的，开发商不能履约的风险还是不同程度存在。因此，在预购商品房贷款抵押中，首先，开发商进行商品房预售必须符合法律规定的条件。其次，在预购商品房贷款抵押合同中，开发商往往被要求承担连带保证责任，以提高购房者、银行合法权益的保护力度。
5、《城市房地产抵押管理办法》只在第36条规定：已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查管理情况。由于预购商品房贷款抵押期间，抵押人（预购人）所预购的商品房是尚未建造或正在建造，而在整个建造过程中，建筑物都由开发商控制，抵押人根本无法介入，更谈不上履行占用与管理义务。因此，在预购商品房贷款抵押中，抵押标的物的管理人也应是开发商，而不应是预购商品房贷款抵押中的抵押人（预购人）。
6、以预购商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。因此，商品房未建成时，贷款抵押适用预购商品房贷款抵押制度。一旦商品房竣工，当事人领取了房屋产权证和土地使用权证后，此时适用一般的成品房房地产抵押制度。 三、预购商品房贷款抵押押的法律效力
预购商品房贷款抵押的法律效力，是指预购商品房贷款抵押合同生效后所产生的法律后果。
预购商品房贷款抵押中抵押权效力所及的标的物范围就是抵押人就其所预购的商品房所享有的全部权益。包括所预购的商品房、商品房占用范围内的土地使用权、商品房附属物（包括公摊面积范围内的权益）等。
四、预购 商品房贷款抵押条件
1、预购商品房贷款抵押，其抵押物是预购的商品房。预购的商品房是并未建成的商品房，它必须符合下列条件：
(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2、预购商品房贷款抵押，抵押人为购房人，抵押权人是贷款银行。
3、预购商品房贷款抵押，其前提是购房人要独立支付首期的房价款。
4、预购商品房贷款抵押，其担保的债权数额为购房人支付首期规定的房价款的余额。
5、预购商品房贷款抵押，必须提交生效的预购房屋合同。这是为了保证抵押权人的利益，因为只有生效的预购房屋合同才表明抵押人对预购的房屋享有处分权，才能保证抵押合同的有效成立和抵押权的顺利实现。
|