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一、商品房销售的条件
《商品房销售管理办法》规定：
第六条 商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经
营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
第七条 商品房现售,应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产
开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，
其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日
期；
（七）物业管理方案已经落实。
第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符
合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照
《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标
的物的商品房再行销售给他人。
第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销
售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商
品房。
第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第二三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受
人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有
关物业管理的协议。
二、商品房销售的相关流程
（一）商品房销售认购书签署的流程
签订商品房买卖认购书并非商品房销售的法定必经程序，但在大多数情况下，售房单位出于自身利益的考虑和行业惯例，一般在签订正式买卖合同之前，与买受人现行签订认购书。签署认购书按照以下程序办理：
1、买受人与售房单位达成购房意向后，在售房单位或经纪机构签订认购书。
2、买受人与售房单位确定房间号，同时交付定金。
3、售房单位交给买受人签约须知，指明正式签约程序。
（二）商品房买卖合同签署的流程
1、买受人与售房单位或经纪机构签订房屋买卖认购书后，应在双方约定时间内到售房单位的销售中心签署买卖合同。
2、买受人与售房单位或经纪机构就合同条款进行协商，对标准文本中的空白事项予以约定，需要签订补充协议的，双方商定具体补充内容。
3、商品房买卖双方共同签署合同文本，其中各项合同附件均须按页签署，售房单位应加盖单位公章。
4、买受人按照合同约定交纳首付款，售房单位开具房地产专用发票。
5、售房单位在与买受人依法解除合同之前，不得与他人签订同一商品房的预售合同。
6、预售已抵押的商品房，售房单位应当通知抵押权人并将抵押情况告知买受人，售房单位不得将已预售的商品房进行抵押。
（三）商品房预售登记手续办理的流程
根据商品房预售的相关管理规定：商品房买卖双方签署买卖合同后，应按规定办理预售登记备案手续。商品房买卖合同经预售登记后方可生效。
1、登记备案：预售房品房，售房单位应当自签约之日起30日内持商品房预售合同等相关文件向市或区（县）国土局办理商品房预售登记备案手续。
2、单方办理：根据市国土房管局办理商品房预售登记备案由售房单位、买受人双方共同办理改为由售房单位单方办理。售房单位在规定的期间内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。
3、共同办理：预售的商品房已抵押的，预售登记应当有售房单位和买受人双方共同申请。
4、变更解除：商品房预售合同解除或变更的，由售房单位、买受人双方共同到原登记备案机关办理相关手续，解除或变更预售登记备案手续。
（四）预售登记变更与解除的流程
1、商品房预售登记后，售房单位与买受人变更预售标的物或者解除预售合同的，应但签订合同变更或者解除预售合同协议，并依照相关规定，由双方共同到原登记行政部门办理变更或者解除预售登记手续。
2、买受人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，买受人与转让受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照相关规定到原登记行政主管部门申请变更预售登记。
（五）商品房竣工测绘及面积误差处理的流程
1、面积测绘：商品房竣工后，售房单位应但委托邮资质的测绘单位对每套房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的公用建筑面积进行测绘，并向买受人提供相关测绘文件。
2、测绘成果：受委托的测绘单位按照国家和所在市有关技术规范对竣工商品房进行实测，并出具商品房面积实测技术报告书和每套房屋的面积实测数据表，测绘单位对测绘成果质量承担责任。
3、误差处理：竣工商品房经测绘后，实测面积与销售面积发生误差的，售房单位须按照误差数值根据相关规定与买受人处理误差面积的价格结算。
三、商品房销售许可证办理 （1）许可依据 ：《商品房销售管理办法》第七条（建设部令第88号）
（2）受理单位 ：各县、市房管局
（3）申请材料：
1、商品房预售许可审批表；
2、现场踏勘意见；
3、发改委立项批准文件；
4、土地使用权证(复印件)；
5、建设用地许可证；
6、建设工程规划许可证;
7、建设工程施工许可证；
8、 建设工程施工合同；
9、建设项目选址意见书(复印件)；
10、建设工程规划审批表(复印件)；
11、规费一单清(复印件)；
12、企业工商营业执照(复印件)；
13、企业资质登记证书(复印件)；
14、新建住宅小区物管和社区用房协议；
15、签订前期物业委托合同和制定业主公约；
16、项目竣工验收材料；
17、商品房预售方案（三份）；
18、房屋总平面图、分层平面图；
19、公安机关出具对该小区设置、编排的门楼牌相关凭证。
（4）许可程序：窗口受理、初审——相关科室提出意见——窗口审批办结发证
四、商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别
商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：
商品房（现房）销售许可证的取得必须符合下列条件：
1.开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2.取得土地使用权证书和使用土地批准文件；
3.持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；
4.已通过竣工验收；
5.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；
6.物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。
而商品房预售许可证的取得要符合下列条件：
1.项目取得建设用地规划许可证；
2.建设工程规划许可证；
3.国有土地使用证；
4.建设工程开工证；
5、已投入的工程建设资金达到总投资的25％以上；
6施工进度和竣工交付时间确定。预售的房屋可能在销售的时期根本看不到房子的框架，房屋有可能还没出地面，房子未来的状况、小区的状况等只能通过楼书来表现，因而预售的房屋不确定的因素较多。
按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二条解释：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”此条款可以理解为：
1、出卖人只要有预售许可证房子就可以卖，其预售行为就是合法的，所签订的商品房买卖合同就是有效的。购房人买了没有预售许可证的房可以要求解除合同，虽然说买房要看“五证”，但除预售许可证的其它“四证”主要是给发放预售许可证的房产管理部门看的，房地产商缺少其它“四证”并不成为购房人要求退房的充足理由。
2．仅凭房地产商没有取得预售许可证卖房而要求解除商品房买卖合同不一定会得到法院支持，只有到起诉时，房地产商仍然不能取得预售许可证，购房人请求法院解除合同的请求才会得到法院的支持。
在具体的实践操作中，还要特别注意地方法规的规定，比如北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知中的新规定：“商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书，并自取得房地产权属证书之日起，持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售。商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售；但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。”这个规定等于说现在有一种已建好的房子，预售许可证本身没有过期，但由于取得竣工备案表4个月而没拿下房产证是不能销售的。这些具体规定是否与前面所说的高法解释相冲突和矛盾是值得探讨的一个问题。因为预售许可证本身没有过期就意味着是效的，应适用高法的解释。而这个地方上的规定又是不能销售的。
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