一、主要内容

一宗土地或成片土地在一定权利状态下某一时点的价格。权利和日期是构成地价的两大主要因素。地价的本质是地租的资本化，是土地权利及其土地预期收益的购买价格。

二、评估介绍

首先，土地作为一种实物资产，交易频率很低，其流动性远不及金融资产。其次，土地交易成本很高，往往需要在前期进行考察、评估，中期又需要投标、融资，交易之后还要交割、付税，导致其实际成本不那么公开透明。这两条原因，往往导致没有现成的二手交易市场可直接找到最具代表性的土地价格。此外，土地的同质性也不及其他实物资产，如黄金、白银等贵金属，或原油、煤矿、铜等工业原料。紧邻的两块地，其价格可能因规划用途或学区差异相差甚远，这使得以土地为标的物的大宗商品期货交易也难以进行。

不过，土地的科学定价并非无迹可寻，大致可以分为三类：边际农业价值定价法、实物期权定价法和时间空间模型定价法。

所谓边际农业价值，就是指这片土地上所有的未来净农业产出的折现值。在城乡结合部，如果土地是可以自由买卖的，那么根据经济学原理，土地的商业价值应该大致等于其农业价值，否则城市就会持续扩张，直到其边际商业价值等于边际农业价值。如果农业产出相对稳定，那这些土地的价值就基本由农产品价格决定。据报道，美国中西部内布拉斯加州的农业用地，在全美的房地产大萧条中上涨了30%，其主要原因就是大豆的现价比历史平均价上涨了40%，而玉米价格几乎翻倍。

对城市里的商业地块，农业价值定价法就不灵了，这时可以采用实物期权定价法。所谓实物期权，是指对持有的土地进行商业开发的权力。在考虑投入的建筑、运营成本之后，其未来净现金流折现值最高的项目决定了这块土地的价值。比如在某块地上有三个可行项目：停车场、电影院、百货商场。建筑、运营成本和运营收入都依次升高，考虑一定的资金回报率之后，最有利可图的项目就应该能够确定这个商业地块的价值。所谓“黄金地段”“寸土寸金”，可不是空话，美国商场的每平方米年均销售额大约是3000美元，而拉斯维加斯的凯撒皇宫商场则达到了惊人的13000美元。当然，这和苹果零售店的每平方米年均销售额56260美元比起来，仍是小巫见大巫。

对于没有商业产出的住宅地块，这两种办法基本上都无能为力。因为住宅用地一般是根据市政规划指定，无法用于商业开发，而与纯粹的农业用地间的距离又参差不齐。

目前在美国最常采用的是集时间、空间模型为一体的自动定价模型。这个模型的基本原理是考虑到同一住宅的同质性，对价格的变化采取时间序列的回归分析，来得到某一地区房价指数的平均变动。在此基础上，再对房屋的具体特征进行定价调整。这一办法最初用于房产估值，在对建筑成本进行估算和折旧之后，就可得到隐含的土地价值。

在当前的中国，对土地进行科学、准确的估值定价，意义重大。中国城乡之间区别实行土地国有制和集体所有制，人为割裂了土地的实际用途，造成了城市建设用地和农用土地之间的巨大价值差异和混沌。不准确的定价、不公开的交易，往往造成大批农民的合法权益受到侵害，而地方官员却中饱私囊，与之关系紧密的开发商从中攫取暴利。这不但无益于资金的合理分配，也造成了社会的不稳定。同时，建立合理的土地估值制度，也有助于地方政府把土地推向市场。完全由竞标决定的土地价格，如同所有的拍卖一样，体现的是对其估值最高的买主的估价，也往往是一个过分乐观的估价。2009年拍下“地王”的房企纷纷陷入困境就是一个很好的例子。而这些过分乐观估值者的悲观境遇也同样感染市场，加重悲观情绪的释放，大批城市的土地流拍与此不无干系。

土地，如同劳动力、资金一样，最好都由市场来决定其价格，配置其使用，提高其效率。同时辅之经济学的方法对其进行科学的定价，可以对市场价格进行有益的补充和指导，缓解价格的大幅波动，以促进经济和社会的稳定。

三、评估方法

方法分类

地价评估方法，按照其估价对象不同可分为基本估价法和应用估价法。

基本估价方法是为评估单个宗地价格所采用的方法，属于此类方法的有：市场比较法、收益还原法、剩余法和成本逼近法。

应用估价是在应用基本估价方法评估样点宗地地价的基础上，对一定区域内的土地价格、地价影响因素和地价变化规律进行分析，建立起一套大范围内宗地价格与宗地条件及影响因素间的相关关系，作为该范围内宗地价的评估标准，从而在需要时可以迅速地评估出该区域内宗地价格。此类方法多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。

属于此类的方法有：路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修订法等。

①市场比较法是地价评估方法中最重要、最常用的方法，也是国际上通用的经典估价方法之一。其基本思路是根据替代原则，将待估地产与在较已发生交易的类似地产加以比较对照，从已经发生交易的类似地产的既知价格，经影响地产的交易情况、交易日、区域因素及个别因素等差别进行修正后，得出待估地产最可能实现的价格。这里所指的类似地产是指在用途、结构、区位等方面与待估地产相同或相似的地产。

②还原收益法也是地价评估中最常用的方法之一，它是在估算地产未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象的未来收益还原为评估日期收益的一种方法。用公式表示为：土地价格=土地纯收益÷土地还原利率。

③成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。用公式表示为：地产价格=地产取得费+地产开发费+税费+利息+利润+地产所有权收益。

④剩余法又称假设开发法、倒算法等，是国际上较为流行的评估方法。是一种对具有发展潜能的地产进行估价的方法，其基本思路是采用倒算的方式，估算出未来房地产正常交易价格的基础上，扣除建筑总费用、利息、利润之后所剩的余额即为地产价格。基本公式是：地产价格=房屋的预

期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息。

⑤路线价估价法是对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。计算公式为：宗地地价=路线价×深度指数×宗地面积+其他条件修正额。⑥标准宗地估价法的基本思路是在一定范围的均质区段、区片内，选定一具有代表性的宗地，即其形状、面积、临街条件、土地利用状况、地势、效用均具有代表性，属标准状态的宗地，通过收益还原法、市场比较法、成本逼近法或剩余法评估标准宗地地价，将待估地产与条件类似的标准宗地加以比较对照，从标准宗地的既知价格，经影响地产的日期、区域因素及个别因素等差别进行修正后，得出待估地产最可能实现的价格。

⑦基准地价系数修订法是中国地价评估的基本方法之一。是利用基准地价和基准地价修订系数，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处的区域的平均条件相比较，并对照修订系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求出待估宗地在估价日期的价格的方法。

四、价格意义

因此，中国土地价格的涵义不同于一般土地私有制国家：第一，它是取得一定年期土地使用权时支付的代价，而不是土地所有权的价格。第二，土地使用权价格是一定年限的地租收入资本化，土地所有权价格是无限期的地租收入资本化。从理论上讲，土地使用权价格低于土地所有权价格；土地使用权年限长的，其价格要高于土地使用权年限短的。第三，由于土地使用年期较长，按法律规定，最长可达70年，而且在使用期间也有转让、出租、抵押等权利，又类似于所有权。所以，地价评估原理、程序与方法上又类似于私有制国家。

五、案例分析

从一起破产案件谈企业破产时国有划拨土地使用权的处置

[案情]：某县氯碱化工厂始建于1975年，系县有独立企业法人的地方国有企业。该厂职工377人，土地41、32亩，系国有划拨土地。2001 年被人民法院宣告破产还债。清算中，该企业资产土地价值243万，设备评估31万，房产45万。负债1800万元，设备变现16万元不是抵偿清算费用。因土地系国有划拨土地，依照有关规定，应由人民政府收回。经清算组多次向当地政府报告，2004年县人民政府收回土地使用权。由于人民政府未对土地予以处置，土地闲置，其价值45万元房屋无法变现，该破产案件至今未予终结。

    [评析]：

    在企业破产案件审理过程中，破产企业的土地使用权问题是经常涉及的主要问题。因各企业取得土地使用权的方式不同，对土地使用的状况不同。在破产清算中对土地使用权处置的操作方法也各异。笔者就破产企业的国有划拨土地使用权能否列入破产财产问题谈自己的看法。

    当企业破产时，宣传部有哪些财产可列入破产程序支配民法通则规定国有企业的国家授予它维营官理的财产承担民事责任。国有企业占有使用的动产属于其对外承担责任的财产毫无异议，但其占有使用的不动产是否作为责任财产，在企业破产后列入破产财产进行分配，在实践中，人们以不同的理由提出了不同的看法。最高人民法院于2003年4月16日公布法释（2003）6号文件《关于破产企业国有划拨土地使用权应否入破产财产等问题的批复》第一条规定“破产企业的划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予收回，并依法处置，纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法保留国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理”。这条规定了国有划拨土地使用权在破产案件审理中的处理方式——即由人民政府收回，依法处置。笔者认为，不应该将企业的土地使用权（不动产）排斥在企业维营管理和财产之外，企业的土地使用权应为企业财产不可分割的组成部分，在企业破产时列入破产财产进行处置。

    一、将土地使用权交由政府收回无法律依据。

    《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”《城市房地产管理法》对于因划拨取得的土地使用权，除在用途和转让条件上有一定的限制外，并没有附加特别的限制，反面规定该等土地使用权是一种无使用期限的权利。我国的现行法律和行政法规对于因草拟而取得之土地使用权，也没有规定国家可以将因划拨而取得的地使用权收回故国家不得因该等土地使用权没有期限而可以限时收回。

    现实的状况应当是，因有土地一旦划拨，对因有企业因草拟而取得之土地使用权，国家在国有企业破产时可以收回，故国家不得以国有企业遗产为由收回划拨的土地使用权。第7条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”第19条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”依照我国现行法律和行政法规的规定，因出让而取得之土地使用权可依法转让、出租、抵押，因出让而取得之土地使用权不受限制地交易标的，当属独立的财产权利。因有企业因出让取得之土地使用权，非有社会公共利益的需要，国家不得收回。依照上述法律规定，划拨仅仅是土地使用权取得的方式不同，并不表明因划拨而取得之土地使用权不是一个独立的财产权利。所以，国有企业因出让取得之土地使用权和因划拨取得之土地使用权，尽管其权源有所不同，却没有性质上的差异。同时，还应当注意到，我国法律对国有企业因划拨取得之土地使用权的用途和转让附加一些特别的限制，但并不否定国有企业使用权所享有的处分权能。

    例如，《城市房地产管理法》第50 条规定：“设定房地产划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”依照上述规定，国有企业对于因划拨而取得之土地使用权，可以设定抵押以实现对土地使用权的交换的处分，与因出让取得之土地使用权的抵押并无根本的不同。故国有企业因出让取得之土地使用权和因划拨取得之土地使用权，属于性质相同的用益物权，均为国有企业的责任财产。为了推行国有企业的计划兼并破产措施，国务院《关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》（国发[1994]59号）第2 条规定：属于试点城市兼并破产计划内的国有企业破产时，不论其土地使用权的取得方式，土地使用权均得以变价用于安置职工，变价的土地使用权安置职工后有剩余的，按照破产财产分配方案清偿破产的国有企业的债权。很显然，承认破产时的国有企业的土地使用权属于国有企业的责任财产。仅仅作出了不同于国有企业的其他财产的处理，优先考虑了土地使用权变价金用以满足破产企业的职工安置费用是出于社会公共利益的考虑。在这一点上，最高法院并没有真正领会国发[1994]59号通知所为规定的核心精神，并进而作出了扩大化的不当演绎：划拨的土地使用权均不属于国有企业的责任财产。事实上，上述结论直接与《城市房地产管理法》允许划拨的土地使用权以变价清偿债务的规定相悖。

    二、政府收回土地的方法在现实中无法操作。

    有关人民政府可以收回国有企业因划拨的土地使用权，并予以处置。在这一点上，国家收回国有企业因划拨取得土地使用权，有十分宽泛的裁夺余地，国家对于划拨的土地使用权，可以不收回，也可以收回，收回的，甚至可以不附加任何理由。人民政府可以收回划拨的土地使用权予以处置，应当如何处置或者以何种目的处置，均没有任何限制，无异于在说划拨的土地使用权已经因国家收因而消灭，政府想怎么处置都可以。事实上根本不能这样。若有关的人民政府决定不收回破产的国有企业划拨的土地使用权，又该如何处理呢？或者退一步讲，有关的人民政府可以基于何种理由不收回破产的国有企业因划拨取得之土地使用权呢？可见，最高法院上述司法解释具有任意性，并没有给出一个让实践可以充分把握的标准。破产企业的划拨土地不足孤立存在的，而是往往与破产企业享有所有权的，列入破产财产的地上建筑物、其他附着物联接一体的，在交易价值上也是房产的价值和地产的价值相结合的。上述所引案件长期难以终结就是一例。

    这样在破产清算中存在这种因惑：国有划拨土地使用树由国家收回组织出让，形成让与人——土地使用权人，而土地上的建筑物、其他附着物由破产清算处分拍卖或变卖，形成另一个让与人——房屋所有权人。很难想象土地使用权人要求房屋所有权人拆除其享有所有权的地上建筑物、其他附着物或者禁止、限制房屋所有权人通行、排水等利用土地的行为。尽管这种现象很少出现，但这是破产案件中存在的现实，也是破产清算中出现的划拨土地使用权和房屋所有权矛盾冲突：破产清算组控制破产企业房产的出卖，而不能将土地使用权一并出让；国家的授权部门国土局可以对收回的土使用权进行出让，而无权同时变卖地上附着物的房产。如果国土局出让土地使用权和清算组变卖房产不是同步或协调进行，那么先购买者必然在下一次购买中处于极不公平、极不有利的地位——他有可能为获得房地产的统一而付更大的代价。就自然属性而言，土地及其地上建筑物、其他附着物是不可分割的，在法律属性上，我国立法也是采纳了土地和建筑物不可分离的观点：房产、地产在交易中应该作为共同的交易标的，不能区别对待。在破产案件审理中划拨土地使用权及其附着的房产之间的关系，也是经历了法律、法规的变迁。

    1990年国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第一款和第三项分别规定“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。”“无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。然而，条例所述的地上建筑物、其他附着物属破产财产，依据1986年公布的《破产法》规定，破产财产由清算组负责清理、估价、处理和分配，用于清偿破产企业债务，国务院该条例第四十七条第三款的规定政府收回地上建筑物、其他附着物，仅给予适当补偿，即侵犯了《破产法》赋予清算组处分破产财产的权利，也侵犯了广大破产企业债权人的合法权益，同时变有违反《破产法》之嫌。该条例施行四年后，1994年颁布的全国人在常委会通过的《房地产管理法》对划拨土地附着的房产转让作出了明确规定，其第三十九条为：”以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金“。但第三十七条规定了依法收回土地使用权的房地产不得转让。如果再抽象地理解最高院法释[2003]6号文义，破产企业的划拨土地使用权由政府收回，那就造成清算组只能对破产企业的非房产财产进行处分，而不能转让破产企业的房产。如果依这样理解，破产案件中很多事务就无法想象，也无法操作了。现实的理论界比较一致认为，企业破产后，划拨土地上附着房屋或其他建筑物的，土地作用权随建筑物转让，但地价与房价应分别计算，房价收入归破产财产，地价收回归属地方财政。是不是《房地产管理法》对此问题疏漏了，还是应作在破产案件审理中，在《破产法》与《房地产管理法》就房产转让出现冲突时，《房地产管理法》为普通法，《破产法》为特别法，根据特别法优于普通法的原则，应适用《破产法》的规定，由破产清算组依法处分破产财产，而不能生硬地理解《房地产管理法》的规定。

    三、破产清算中，如何处置国有划拨土地使用权。

    首先，城镇的土地属国有所有，国家享有土地所有权，破产企业享有的国有划拨土地使用权是国家因企业需要无偿赋予企业对国有占有、使用的权利，有特定的用途，企业并不能时行土地经营，亦不能因土地获取收益，更不能进行土地使用权处分。当企业破产后，自然不再需要使用该土地，国家可以收回其赋予破产企业的草拟和土地使用权并依法处置。

    第二、破产企业国有划拨使用土地建筑物、其他附着物属破产财产，破产企业清算组有权依照《破产法》的规定对其进行清理、估价、变卖和委托拍卖。

    第三、破产企业清算组在处理房产前，应依照《房地产管理法》的规定，履行相应的审批手续。根据1998年国家土地管理局令第8号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》的精神，人民法院审理企业破产案件时在处理破产企业划拨土地上附着的房产时，应指导破产企业清算组进行下列工作：（一）拟订土地使用权处置方案，内容包括企业破产的原因及清算现状、拟处置土地的状况、拟处置方式和处置价格及理由等；（二）委托经国家土地管理局和省级人民政府土地管理部门认证的、具有相应土地估价资格的土地评估机构对拟处置土地进行认格评估；（三）地价评估结果和土地使用权处置方案报有批准权的人民政府土地管理部门确认和审批，同时提交破产裁定、土地使用权证书或土地权属证明；（四）土地使用处置方案经批准后，破产企业清算组即可组织对地上房产进行变卖或拍卖，此后，购买者可持土地使用权批准文件和有关文件与土地所在地的市县人民政府土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，缴纳土地出让金，并按规定办理土地登记手续。

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